CFO trong lĩnh vực BĐS

lotus1111

New Member
Hội viên mới
BÀI THU HOẠCH 1: CÂN BẰNG MỤC TIÊU CỦA CFO TRONG LĨNH VỰC BĐS

I. Doanh nghiệp Bất Động Sản (BĐS)

Theo định nghĩa thông thường

Doanh nghiệp BĐS là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh liên quan đến BĐS. Và theo qui định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo Luật Kinh Doanh BĐS năm 2014:
Điều 3.1: Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Theo hệ thống mã ngành nghề đăng ký kinh doanh của Việt Nam
Hoạt động kinh doanh BĐS gồm: Hoạt động của chủ đất, các đại lý, các nhà môi giới trong những hoạt động sau: mua hoặc bán bất động sản, cho thuê bất động sản, cung cấp các dịch vụ về bất động sản khác như định giá bất động sản hoặc hoạt động của các đại lý môi giới bất động sản.
Ngành này cũng gồm:
– Sở hữu hoặc thuê mua tài sản được thực hiện trên cơ sở phí hoặc hợp đồng;
– Xây dựng cấu trúc, kết hợp với việc duy trì quyền sở hữu hoặc thuê mua cấu trúc này;
– Quản lý tài sản là bất động sản.
Chi tiết về ngành nghề kinh doanh BĐS tại link sau:
https://luatvietan.vn/he-thong-ma-nganh-nghe-dang-ky-kinh-doanh.html/16

Một số điểm lưu ý:
  • Hoạt động kinh doanh BĐS yêu cầu số vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ đồng theo điều 10 luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Tuy nhiên theo nghị định 02/2022 ban hành ngày 6/1/2022 thì điều kiện về vốn được bổ sung tại điều 4 như sau: Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
  • Hoạt động kinh doanh BĐS không bao gồm: Hoạt động của khách sạn, nhà nghỉ, lều trại, cắm trại du lịch và những nơi không phải để ở khác hoặc phòng cho thuê ngắn ngày. Theo các nội dung loại trừ của ngành này thì được hiểu “Ngắn Ngày" là dưới 1 tháng.
  • Để hoạt động kinh doanh BĐS là hợp pháp thì cần đáp ứng các điều kiện về pháp lý quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh Doanh BĐS năm 2014.
II. Đặc điểm của dự án BĐS ảnh hưởng tới mối quan tâm của CFO

Vòng đời sản phẩm, loai hình BĐS và các vấn đề pháp lý liên quan đến BĐS làm cho ngành này có những đặc thù nhất định.

Giai đoạn phát triển và hình thành của một BĐS sơ bộ gồm: (1) Chuẩn bị đầu tư dự án  (2) Đầu tư xây dựng dự án  (3) Bán sản phẩm BĐS  (4) Khai thác và quản lý vận hành BĐS. Giai đoạn hình thành và phát triển của BĐS thường khác nhau: có dự án 1 năm, 2 năm, 3 năm, nhưng có dự án hàng chục năm.

Loại hình BĐS chính bao gồm: Nhà ở, Thương mại dịch vụ, công nghiệp. BĐS thương mại dịch vụ gồm BĐS phục vụ hoạt động cho thuê các gian hàng/ khu vực phục vụ việc bán lẻ như trung tâm thương mại, kho bãi, cho thuê văn phòng và BĐS kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, dài ngày (như căn hộ dịch vụ). Ngoài ra còn có các BĐS phục vụ hoạt động mục đích phát triển nông nghiệp, công nghiệp, logistic…

Ngoài ra, BĐS thường là là sản phẩm có giá trị lớn, ảnh hướng đến nhiều khía cảnh của xã hội nên mỗi một giai đoạn và loại hình BĐS đều gắn liền với nhiều quy định về pháp lý. Điều này dẫn đến có các yếu tố khách quan nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp. Do đó, CFO trong lĩnh vực BĐS cần nắm được các quy định về luật đất đai, luật kinh doanh BĐS, luật đầu tư, luật nhà ở, luật xây dựng….

Mối quan tâm của CFO trong lĩnh vực BĐS tương tự như trong các lĩnh vực khác, bao gồm (i) lợi nhuận, (ii) tăng trưởng và (iii) dòng tiền. Cụ thể CFO quan tâm tới các câu hỏi lớn sau:

  1. Dự án có hiệu quả không? Tính hiệu quả của dự án thông qua việc đánh giá hiệu quả đầu tư dự án. Để đánh giá hiệu quả đầu tư dự án cần kế hoạch kinh doanh trong tương lai của dự án đó, giả định hoàn thành phát triển dự án, đầu tư xây dựng, phương án và dự báo của việc khai thác vận hành. Chi phí vốn cho hoạt động đầu tư. Căn cứ vào kết quả đánh giá (IRR, NPV) doanh nghiệp quyết định đầu tư vào dự án.
  2. Nên đầu tư vào giai đoạn nào của dự án? Doanh nghiệp có thể bắt đầu dự án từ giai đoạn đầu (đấu thầu, đấu giá dự án), giai đoạn dự án đã hoàn thành pháp lý dự án, giai đoạn đã xong hạ tầng, giai đoạn dự án đã hình thành chuẩn bị kinh doanh, khai thác vận hành, hoặc giai đoạn BĐS đã vận hành và được tiến hành M&A, đầu tư cải tạo sửa chữa. Có nhiều doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tăng trưởng, nhân thị trường xuống thấp (ví dụ giai đoạn covid vừa rồi) một loạt các doanh nghiệp BĐS tiến hành M&A các dự án tại các giai đoạn khác nhau chuyển đổi thương hiệu, nhanh chóng mở rộng quy mô và tăng thị phần.
  3. Nên bán hàng giai đoạn nào? Đối với kinh doanh BĐS, luật quy định khá rõ ràng về việc điều kiện để được cấp giấy phép mở bán cho việc bán nhà hình thành trong tương lai. Doanh nghiệp có thể lựa chọn đẩy nhanh tiến độ thi công hạ tầng, xin giấy phép mở bản để bán nhà hình thành trong tương lai theo giai đoạn, doanh nghiệp thu hút một lượng tiền để tiếp tục đầu tư công trình. Tuy nhiên với các dự án tiềm năng phát triển nhanh và tốt, doanh nghiệp sẽ cân nhắc việc bán luôn hoặc giữ lại sản phẩm để bán với giá tốt hơn. Thậm chí có doanh nghiệp bán sau đó mua gom lại và bán ở các giai đoạn sau khi thị trường lên. Tuy nhiên, CFO luôn cần cân nhắc giữa lợi nhuận và dòng tiền.
  4. Nguồn vốn cho dự án? Dự án BĐS thường là các dự án lớn do đó việc xác định nguồn vốn cho dự án là điều rất quan trọng đối với các dự án BĐS. Ngoài vốn từ chủ sở hữu, nguồn vốn thường được các doanh nghiệp sử dụng nhiều nhất là nguồn vốn vay trung, dài hạn của ngân hàng, nguồn từ hợp tác đầu tư/ hợp tác kinh doanh cùng doanh nghiệp khác, một phần từ khoản thanh toán tiền của khách theo giai đoạn. Thời gian bắt đầu huy động vốn, tìm đối tác hợp tác đầu tư … cần được CFO xác định để tối ưu về mặt hiệu quả và đảm bảo dòng tiền dự án. Trong trường hợp doanh nghiệp bị thâm hụt về dòng tiền, doanh nghiệp có thể chuyển nhượng dự án BĐS của mình đi và thuê lại. Sau đó doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng lại khi dòng tiền được khôi phục. Tuy nhiên các phương án sẽ cần cân nhắc các yêu tố chi phí vốn, hiệu quả, tính cấp thiết bù đắp dòng tiền, thương hiệu doanh nghiệp và tính khả thi.
  5. Nên tự quản lý vận hành khai thác hay thuê ngoài? Nếu doanh nghiệp chỉ đơn thuần đầu tư và kinh doanh BĐS, không muốn tập trung vào hoạt động vận hành. Doanh nghiệp có thể thuê đơn vị khai thác vận hành. Điều lưu ý đối với một số đơn vị vận hành quốc tế có các tiêu chuẩn và điều khoản chặt chẽ trong quá trình vận hành, nên doanh nghiệp cần làm việc với các đơn vị này sớm để đảm bảo các tiêu chuẩn hoạt động đáp ứng được vận hành. Ví dụ một khách sạn ngoài phòng cho khách thuê, cần có các khu phụ trợ (phòng làm việc cho nhân viên, phòng thay đồ, khu để xe, canteen, nhà giặt…), cần có các tiện ích (spa, phòng hội thảo, nhà hàng...), các functional flow để đảm bảo vận hành được tối ưu (nơi đặt thang dịch vụ, thang hàng, nơi đặt khu điều hành, nhà giặt….).
  6. Nên chuyển nhượng hay tiếp tục giữ lại? Ngoài các chiến lược về thương hiệu doanh nghiệp, doanh nghiệp cũng quan tâm BĐS đang hoạt động lỗ, cần nhượng lại để lấy nguồn vốn đầu tư dự án mới. Hoặc dự án rất triển vọng, nhiều doanh nghiệp khác quan tâm, doanh nghiệp có thể chuyển nhượng để nhận một khoản lợi nhuận, cũng như có dòng tiền để đầu tư dự án mới.
  7. Nên đầu tư, duy trì các loại hình BĐS nào? Trong các danh mục BĐS của mình, doanh nghiệp luôn cần xác định loai hình BĐS nào cần đầu tư và tỷ trọng của mỗi loại hình BĐS. Điều này quan trọng khi doanh nghiệp muốn duy trì dòng tiền, lợi nhuận và tài sản. Sản phẩm BĐS nhà ở xây xong, bán và thu tiền, nhưng dòng tiền thu về và lợi nhuận chỉ có tính thời điểm và không lâu dài, muốn có tiếp doanh thu, doanh nghiệp phải tiếp tục phát triển, đầu tư và xây dựng. Sản phẩm BĐS thương mại dịch vụ (VP cho thuê, lưu trú, nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp) vốn đầu tư nhiều và chỉ thu lại dần trong các năm khai thác vận hành, nhưng nếu duy trì hoạt động tốt vượt trên chi phí lãi của ngân hàng thì lợi nhuận, dòng tiền của dự án lâu dài theo pháp lý dự án có thể 30 – 50 năm.
 

CẨM NANG KẾ TOÁN TRƯỞNG


Liên hệ: 090.6969.247

KÊNH YOUTUBE DKT

Kỹ thuật giải trình thanh tra BHXH

Đăng ký kênh nhé cả nhà

SÁCH QUYẾT TOÁN THUẾ


Liên hệ: 090.6969.247

Top