Cách tính giá thành khi xây nhà

Trạng thái
Không mở trả lời sau này.

Baocông

Tiền trảm hậu tấu
Thành viên BQT
Hội viên mới
Lang thang vô tình nhặt được bài này.
Các bạn rảnh đọc rùi cho ý kiến nhé.
Cám ơn các bạn nhiều

Cách tính giá thành khi xây nhà

Một số bạn đọc thắc mắc về cách tính giá thành xây nhà như thế nào để lên chi phí xây nhà cho gần với thực tế.
Ông Lê Bá Thông, Tổng giám đốc công ty TTT tư vấn đề tài này như sau:

Khi chuẩn bị xây dựng một căn nhà mới, một vấn đề mà tất cả các chủ nhà và các chủ đầu tư đều quan tâm là giá thành xây dựng.

Việc tính giá thành xây dựng được chia thành 2 bước cụ thể là tính khái toán giá trị xây dựng tính dự toán chi tiết.

- Tính khái toán giá trị xây dựng

Việc tính khái toán giá trị xây dựng dựa vào số liệu thống kê và kinh nghiệm của các nhà thầu xây dựng. Sau nhiều công trình và thực hiện tổng kết chi tiết cuối công trình, nhà thầu có kinh nghiệm sẽ tìm được những hàm số thống kê tương quan giữa giá thành và một biến số nào đó. Thông thường và dễ gặp nhất là mối tương quan giữa diện tích xây dựng và giá trên một đơn vị diện tích.
Ví dụ: chúng ta thường nghe nói giá xây dựng nhà ở hiện nay là 2,8 triệu đồng/m 2 .

Như đã trình bày ở trên, việc tính khái toán dựa vào đơn giá/m2 là dựa vào thống kê nên chắc chắn sẽ có nhiều sai số và độ tin cậy phụ thuộc rất nhiều vào số lượng và chất lượng mẫu thống kê.
Cụ thể là nhà thầu phải có nhiều công trình về hình dáng, chất lượng hoàn thiện về kết cấu, địa chất, địa tầng tương đồng để có được một kết quả thống kê tin cậy. Điều này thật khó trong điều kiện hiện nay, bởi khi các Hiệp hội Xây dựng, Hiệp hội Kiến trúc chưa thể đứng ra tập hợp và phân tích số liệu này thì các nhà thầu đơn lẻ rất khó có được số liệu tin cậy. Thông thường, độ sai lệch của giá trị khái toán tính trên đơn giá xây dựng/m2 hiện nay khá cao, có thể sai số hơn 10% và có trường hợp cá biệt lên đến 50%.

Tham khảo ý kiến của các nhà thầu xây dựng hiện nay trên địa bàn TP.HCM ở các vùng nội thành, đơn giá xây dựng/m2 được tính trung bình từ 2,6 - 3 triệu đồng cho mỗi m2 diện tích xây dựng (lưu ý không bao gồm tường rào, sân vườn và các trang bị nội thất). Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích của tầng trệt, các tầng lầu kể cả ban công. Nếu nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựng thường cộng thêm 30 - 50% đơn giá cho phần mái ngói, có nghĩa là cộng thêm từ 780.000 -1.300.000đ cho một m2 mái ngói.

Ví dụ: Xây một ngôi nhà diện tích tầng trệt là 100 m2, xây một trệt hai lầu và mái ngói thì giá trị xây dựng được tính như sau: 100 x 3 x 2.600.000 + 100 x 2.600.000 x 1/3 = 867.000.000đ.

Lưu ý: Đơn giá trên chỉ áp dụng cho các công trình xây dựng trong nội thành. Ở các quận ngoại thành như Nhà Bè, quận 2, quận 9 có cấu tạo địa chất yếu nên đơn giá xây dựng phải tăng lên, cụ thể tăng thêm từ 20 - 30% giá trị xây dựng cho việc gia cố móng. Theo ví dụ trên, nếu ngôi nhà 100m2 được xây ở Nhà Bè thì giá trị khái toán sẽ là 1.156.000.000đ (tức tăng thêm 289 triệu đồng).

- Tính dự toán chi tiết

Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng.
Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công trình xây dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ… Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3 bảng tính toán quan trọng sau:

1. Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình.
Ví dụ: trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2 tường bằng gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột...

2. Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Bảng này liệt kê chính xác số lượng và đơn giá thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng.
Ví dụ: phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ và giá tiền là bao nhiêu...

3. Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này, dự toán viên sẽ chỉ rõ chi phí cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác khi xây dựng công trình. Đây là kết quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một công trình.

Như vậy, tuỳ vào tính chất quan trọng của công trình, tuỳ vào mức độ chấp nhận rủi ro và sai số, các nhà đầu tư có thể chọn một phương án có độ sai số cao nhưng nhanh chóng, đơn giản (phương pháp tính khái toán) hay chọn cho mình một phương pháp quyết định độ tin cậy (tính dự toán chi tiết).

Bài Lê Bá Thông

Theo SGTT Online
 
Sửa lần cuối:
Ðề: Cách tính giá thành khi xây nhà

Bài viết trên của Bao sưu tầm được tương đối là chính xác rồi. Đại Bàng mạo muội có thêm 1 số ý kiến sau:

* Tính khái giá thành xây dựng :
Phương pháp này chỉ áp dụng khi nhà thấu nhận các công trình đơn giản, hoặc khi nhà thầu đưa ra 1 đơn giá tham khảo cho Chủ nhà khi bắt đầu bàn bạc thảo luận thôi. Đa số các công trình mang tính chất kiên cố , phức tạp đều được tính theo cách tính dự toán chi tiết vì có 1 vài lý do sau :
- Kết cấu của từng hạng mục công trình là khác nhau => giá thành khác nhau
- Vật tư theo yêu cầu của từng chủ nhà khác nhau => Giá thành khác nhau
Thông thường theo phương pháp tính khái này thì vật tư cũng như kết cấu của từng công trình đều ở 1 mức độ chung & phổ thông nhất. Nếu chủ nhà yêu cầu thay đổi vật tư hay kết cấu => nhà thầu sẽ lập tức đổi phương pháp tính khái sang tính dự toán chi tiết ngay

* Tính theo dự toán chi tiết:
Thông thường khi lên xong bảng dự toán tổng hợp kinh phí cho dự toán, nhà thầu lúc nào cũng chừa ra 1 hệ số gọi là Trượt gía . Hệ số này sẽ được sử dụng nếu trong quá trình thi công giá cả vật tư trên thị trường có sự biến động lớn. Vì hầu như ai cũng biết 1 công trình xây dựng có thể kéo dài từ năm này sang năm khác => giá cả biến động là điều k thể tránh khỏi & nhà thầu không thể lường trước được mức độ biến động đó lớn hay nhỏ => Tại thời điểm có biến động nhà thầu & chủ nhà sẽ ngồi lại bàn bạc giải quyết.

Khi kết thúc quá trình xây dựng , nhà thầu & chủ nhà sẽ ngồi lại thanh quyết toán các hạng mục phát sinh thêm ngoài dự toán cũng như các hạng mục có ghi trong dự toán mà không thực sự thi công => Bấy giờ mới xác định được chính xác giá thành thực tế củ công trình XD

Trên đây là 1 vài ý kiến của riêng Đại Bàng thôi. Không biết [you] có ý kiến nào khác không nhỉ??? nếu có vui lòng post lên cho bà con tham khảo và học hỏi

Thân
 
Ðề: Cách tính giá thành khi xây nhà

Bổ sung tí xíu về dự toán chi tiết:
Hệ số k đối với vật tư gọi nôm na là trượt giá, bên nhận thầu cần chứng minh giá thị trường "đã mua" là bao nhiêu so với đơn giá chuẩn.
Hệ số k đối với máy thi công và nhân công là hệ số về độ khó, làm đêm, tăng ca cho kịp tiến độ theo tình hình thực tế cụ thể.
 
Ðề: Cách tính giá thành khi xây nhà

Lang thang vô tình nhặt được bài này.
Các bạn rảnh đọc rùi cho ý kiến nhé.
Cám ơn các bạn nhiều

Cách tính giá thành khi xây nhà

Một số bạn đọc thắc mắc về cách tính giá thành xây nhà như thế nào để lên chi phí xây nhà cho gần với thực tế.
Ông Lê Bá Thông, Tổng giám đốc công ty TTT tư vấn đề tài này như sau:

Khi chuẩn bị xây dựng một căn nhà mới, một vấn đề mà tất cả các chủ nhà và các chủ đầu tư đều quan tâm là giá thành xây dựng.

Việc tính giá thành xây dựng được chia thành 2 bước cụ thể là tính khái toán giá trị xây dựng tính dự toán chi tiết.

- Tính khái toán giá trị xây dựng

Việc tính khái toán giá trị xây dựng dựa vào số liệu thống kê và kinh nghiệm của các nhà thầu xây dựng. Sau nhiều công trình và thực hiện tổng kết chi tiết cuối công trình, nhà thầu có kinh nghiệm sẽ tìm được những hàm số thống kê tương quan giữa giá thành và một biến số nào đó. Thông thường và dễ gặp nhất là mối tương quan giữa diện tích xây dựng và giá trên một đơn vị diện tích.
Ví dụ: chúng ta thường nghe nói giá xây dựng nhà ở hiện nay là 2,8 triệu đồng/m 2 .

Như đã trình bày ở trên, việc tính khái toán dựa vào đơn giá/m2 là dựa vào thống kê nên chắc chắn sẽ có nhiều sai số và độ tin cậy phụ thuộc rất nhiều vào số lượng và chất lượng mẫu thống kê.
Cụ thể là nhà thầu phải có nhiều công trình về hình dáng, chất lượng hoàn thiện về kết cấu, địa chất, địa tầng tương đồng để có được một kết quả thống kê tin cậy. Điều này thật khó trong điều kiện hiện nay, bởi khi các Hiệp hội Xây dựng, Hiệp hội Kiến trúc chưa thể đứng ra tập hợp và phân tích số liệu này thì các nhà thầu đơn lẻ rất khó có được số liệu tin cậy. Thông thường, độ sai lệch của giá trị khái toán tính trên đơn giá xây dựng/m2 hiện nay khá cao, có thể sai số hơn 10% và có trường hợp cá biệt lên đến 50%.

Tham khảo ý kiến của các nhà thầu xây dựng hiện nay trên địa bàn TP.HCM ở các vùng nội thành, đơn giá xây dựng/m2 được tính trung bình từ 2,6 - 3 triệu đồng cho mỗi m2 diện tích xây dựng (lưu ý không bao gồm tường rào, sân vườn và các trang bị nội thất). Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích của tầng trệt, các tầng lầu kể cả ban công. Nếu nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựng thường cộng thêm 30 - 50% đơn giá cho phần mái ngói, có nghĩa là cộng thêm từ 780.000 -1.300.000đ cho một m2 mái ngói.

Ví dụ: Xây một ngôi nhà diện tích tầng trệt là 100 m2, xây một trệt hai lầu và mái ngói thì giá trị xây dựng được tính như sau: 100 x 3 x 2.600.000 + 100 x 2.600.000 x 1/3 = 867.000.000đ.

Lưu ý: Đơn giá trên chỉ áp dụng cho các công trình xây dựng trong nội thành. Ở các quận ngoại thành như Nhà Bè, quận 2, quận 9 có cấu tạo địa chất yếu nên đơn giá xây dựng phải tăng lên, cụ thể tăng thêm từ 20 - 30% giá trị xây dựng cho việc gia cố móng. Theo ví dụ trên, nếu ngôi nhà 100m2 được xây ở Nhà Bè thì giá trị khái toán sẽ là 1.156.000.000đ (tức tăng thêm 289 triệu đồng).

- Tính dự toán chi tiết

Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng.
Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công trình xây dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ… Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3 bảng tính toán quan trọng sau:

1. Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình.
Ví dụ: trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2 tường bằng gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột...

2. Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Bảng này liệt kê chính xác số lượng và đơn giá thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng.
Ví dụ: phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ và giá tiền là bao nhiêu...

3. Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này, dự toán viên sẽ chỉ rõ chi phí cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác khi xây dựng công trình. Đây là kết quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một công trình.

Như vậy, tuỳ vào tính chất quan trọng của công trình, tuỳ vào mức độ chấp nhận rủi ro và sai số, các nhà đầu tư có thể chọn một phương án có độ sai số cao nhưng nhanh chóng, đơn giản (phương pháp tính khái toán) hay chọn cho mình một phương pháp quyết định độ tin cậy (tính dự toán chi tiết).

Bài Lê Bá Thông

Theo SGTT Online

Cái này đâu được gọi là tính giá thành nhỉ? Cái này gọi là lập dự toán đầu tư xây dựng :roile:
 
Trạng thái
Không mở trả lời sau này.

CẨM NANG KẾ TOÁN TRƯỞNG


Liên hệ: 090.6969.247

KÊNH YOUTUBE DKT

Kỹ thuật giải trình thanh tra BHXH

Đăng ký kênh nhé cả nhà

SÁCH QUYẾT TOÁN THUẾ


Liên hệ: 090.6969.247

Top